房地产

曾经有一个念头，为什么人的一生被一个所居之所给绑定。还有身边成年人的执念是有一个房子。现在年岁渐长，被生活鞭打之后，也发现漂泊不易，所居之所的必要性。想总结一下这些信息，做一个记录。

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1、中国的房地产政策

政策核心： 中国实行土地公有制，城市土地归国家所有 。地方政府是土地唯一卖方（垄断供应）。 通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌）方式出让土地使用权，获得巨额土地出让收入。
如何推高房价：
- 供应控制： 地方政府有强烈的动机控制土地供应节奏，以维持甚至推高地价。“饥饿营销”式的供地策略屡见不鲜。
- 地价与房价螺旋上升： 土地出让价是房价的主要成本组成部分（通常占40%-60%）。地价拍得越高，地方财政收入越多。高昂的地价直接传导至新房售价，进而拉动周边二手房价格上涨，形成“地王-高价盘-片区普涨”的循环。
- 路径依赖： 地方财政严重依赖卖地收入来支撑基础设施建设、公务员薪资和公共服务，形成了“卖地-搞建设-抬高地价房价-更多地租收入”的路径依赖。

政策核心： 为应对2008年全球金融危机，中国推出了“四万亿”投资计划，其中大量资金通过银行信贷流入了房地产市场。此后，货币政策整体保持宽松，居民加杠杆购房门槛低 。
如何推高房价：
- 宽松的货币环境： 较低的存款准备金率和利率，使得市场上流动性充裕，大量资金需要寻找投资标的，房地产成为首选。
- 低首付和宽松的房贷政策： 长期以来，首套房和二套房的首付比例相对较低，贷款利率优惠，极大地刺激了居民的购房需求，包括投资和投机需求。
- 开发贷支持： 银行也乐于向房地产开发商提供贷款，支持其大规模扩张和拿地，进一步推高了地价和市场预期。

政策导向： 在1998年住房市场化改革后，住房被明确定位为商品。但在很长一段时间里，对于其“投资品”属性的管理和限制不足。
如何推高房价：
- 缺乏有效的投资渠道： 中国居民储蓄率高，但股票市场波动大、不成熟，其他投资渠道有限。房地产因其“只涨不跌”的历史印象，成为最受青睐的财富保值增值工具。
- 投机炒作： 在房价上涨预期下，“炒房团”和个体投资者利用杠杆大量购入房产，不是为了居住，而是为了在价格上涨后卖出获利。这极大地扭曲了真实的住房需求，造成了市场恐慌，促使更多刚需人群恐慌性入市，进一步推高房价。

政策核心： 中国的房地产税收体系主要集中在交易环节（如契税、增值税），而在持有环节几乎为零（上海和重庆的房产税试点范围极小，影响不大）。
如何推高房价：
- “囤房”成本低： 投资者购买多套房产后，只需缴纳很少的物业费，没有像西方国家那样高昂的房产税/物业税。这使得“囤房待涨”成为一本万利的生意，减少了市场上二手房的有效供应，加剧了供需矛盾。

政策短板： 在房地产市场化狂奔的二十多年里，面向中低收入群体的保障性住房（如公租房、廉租房、经济适用房）建设和供应严重不足。
如何推高房价：
- 所有需求涌向商品房： 无论是有钱人、中产还是低收入刚需，所有人的住房问题都主要依靠购买商品房来解决。这人为地放大了商品房市场的需求，尤其是刚需的被迫入场，为高房价提供了坚实的“基本面”支撑。

城市用地属于国家，地方卖地可以更快获得收入（政绩），而且可以带动相关产业的发展（城市化进程）。而银行在08年之后，放松信贷，其实这一波福利，是让一波人可以拿到红利。信贷去投资，收益剧增。

还有一个观点，代际分配情况下。60年代是蛋糕分类的最多最快的，而到80、90蛋糕已经分配完成了。在改革开放时期，社会的人均收入是差不多的，而在房地产分类进程中，财富有了一个很大的区分。

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第一是内部经济结构失衡：重生产、重投资，相对轻民生、轻消费，导致与巨大的产能相比，国内消费不足，而消化不了的产品只能对外输出。这就带来了第二个问题：国外需求的不稳定和贸易冲突。

目前炒房的属性在慢慢降低，一个是整个房地产趋势不过以往，投资人不敢轻易投资。第二是政府在限制流程在完善。根据网上的一些信息看，城镇化的一个表现是，城市吞并了乡村人口，乡村人口减少，乡村的基础设施基本少很少维护。学区房慢慢不重要，医院的资源将变得很重要。

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参考文献：

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